阿春仔

在買了自己的房子這段時間，在網路上找到不少資料，以下資料整理後跟大家分享

【購買房子時先了解以下重點】
(1)購屋預算
(2)居住地區
(3)需要坪數
(4)購屋樓層
(5)需要幾房幾廳
(6)平面車位或機械車位

【心得】
1.找非投資客房子(沒什麼裝潢)，我們要自己裝潢
2.不要在大馬路的房子，車子會吵
3.採光問題要看 坐北朝南
4.公設比計算方式舉例：總坪44.42坪，室內32.8坪。44.42-32.8=11.62，再把11.62÷44.42=0.26159，所以公設比為『26%』。

【看屋大重點】
1.座向(如果你有在意.一定要現場量過)
2.屋況(房屋現況說明書=有無漏水.屋齡.管線.海砂.輻射.凶宅.有無..)
3.產權(不動產所有權是否完整.坪數是否屬實.公設比.)
4.大環境.(不要只單看房屋本身.周圍交通.學區以及生活機能要列入考慮)

【簽約大重點】
1.確認產權(坪數.基地坐落.所有權完整)
2.確認申購價格
3.確認貸款總額(一般貸款如無法貸到預定額度.買方式必須現金補足的.如果沒有多餘ㄉ預備金.最好在條款上加註:若無貸款至多少金額此買賣作廢)
4.確認貸款利率(類型)
5.稅費分攤(一般買方負擔代書費.契稅/屋主負擔增值稅.......其他規費都會有收據)
6.交屋(一般買賣約1個月.如果有急著要搬入可以請代書""趕件""不建議填寫""借屋裝修協議"".交屋當天最好在去看一下房子.沒有問題就可以請銀行撥尾款.完成買賣.有任何異狀如:原屋主破壞既有設施.為依約清空.....等.就暫緩撥款)
7.其他雙方約定事項(或與業者間的承諾)最好有書面資料.以確保日後不會有爭議

【建照與產權】
建築物興建，要先領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工；完成後要申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，接著才能申請接通水、電。有沒有建照？請銷售人員亮出來吧！
此外，建築公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。如果是和地主合建，購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。

【青年安心成家貸款】
https://www.nta.gov.tw/web/ContentB/ContentB.aspx?c0=108

一、承作銀行：臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及臺灣中小企業銀行。

【內政部105年度住宅補貼查核督導計畫】
https://pip.moi.gov.tw/V2/B/SCRB0107.aspx?Func=105%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E4%BD%8F%E5%AE%85%E8%A3%9C%E8%B2%BC%E6%9F%A5%E6%A0%B8%E7%9D%A3%E5%B0%8E%E8%A8%88%E7%95%AB
 

• （一）優惠貸款的額度由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定，臺北市最高為新臺幣250萬元，新北市最高為新臺幣230萬元，其餘縣市最高為新臺幣210萬元。
• （二）償還年限：最長20年，含付息不還本之寬限期，寬限期最長5年。
• （三）優惠利率依適用對象分為2類（請看附件六）。
• （四）自購住宅貸款核貸與否、貸款額度及償還方式，依承辦貸款金融機構規定辦理。

【開價的幾個重點】

1. 調謄本,看看他前次轉移的時間,再去找那個時間附近類似物業的成交價格區間在哪裡,順便看看這個物件有沒有設定抵押,如果轉移時間離現在很短的多為投資客物件,有設定抵押權的話有比較大的機會可以把價格壓低
2. 找銀行估價,用貸款成數來推估房價的現值,你如果七成最多只能貸到700萬,那這間房大概就值1000萬,他開1500萬你想買結果貸款下不來也是白搭的當然你可以放心的開1000萬的價格了
3. 參考最近這段時間附近相同條件其他物業的成交價格當成是最高標
4. 然後你就知道該抓在甚麼區間去開價砍價了,一般是銀行估價當最低標,附近成交行情當最高標,依照謄本中和現實中屋況的條件來抓大約的合理成交價就差不多<

【我自己看房的心得與流程】

1. 列出自己的需求：坪數、房間數、目標是大樓、公寓還是透天、車位是平面或機械
2. 列出自己的預算：頭期款、裝潢款、家具、家電，每月能負擔的貸款金額
3. 先上房仲的網站或591查看有無喜歡的物件，把網址記下來或資料列印出來之後請房仲帶看
4. 去找適合的房仲，若感覺不好就換個房仲帶看
5. 第一次跟房仲商談，對方一定會問你的預算，你只要說個大概就行
6. 詢問房仲若一間房扣除頭款的貸款金額，貸20或30年的每月應繳金額是多少，再來檢查自己是否能負擔或是要多準備頭期款
7. 要跟房仲看超過30家以上的房子，一般會看超過半年以上，把想住的區域圈出來後，盡量請房仲帶你去看不同的社區，若社區你不喜歡，下次不用再看同個社區的物件
8. 不要追價也不要跟房仲說自己的底價
9. 準備十萬現金下斡旋金，也可以使用要約書去出價
10. 帶著一顆鋼珠或小球去檢查地面有沒有平
11. 帶著紅藥水點進馬桶箱裡沖水看有沒有漏水
12. 帶手電筒打開廁所天花板檢查原始屋況
13. 帶著指南針或手機裝指南針APP，查看方位是坐哪朝哪，若客廳往外朝西，客廳會有西曬問題，朝北會有冬北季風，冬天會冷，房間朝東早上太陽會叫你起床
14. 看看鄰居家外面的擺設，看一下公告欄文件，看一下資源回收的地方、停車場狀況，可大致了解住戶水準
15. 不買最大，不要聽信房仲的話語就加價給自己壓力，若你覺得房仲好像在唬爛，那他就真的在唬爛
16. 一進屋發現裝潢很新，請懷疑是否為投資客為隱藏屋況缺點(例如壁癌或漏水等)，應更詳細檢查，可當折價籌碼
17. 百萬買房千萬買鄰(現在高房價的狀況應改成千萬買房億萬買鄰)，鄰居要有好水準可遇不可求，若怕樓上吵只能買頂樓或透天，若住戶水準太低(亂停車、亂丟垃圾)你看到也很反感，只能要求自己當個有水準的鄰居，其它看不順眼的地方只能透過溝通或管委會處理了
18. 若有看到很喜歡很喜歡的物件，先在房仲面前隱藏那很喜歡的嘴臉，反而要挑三撿四的抓缺點，跟房仲說這間可以跟屋主談談價格，拿到基本平面圖可以想法之後住在這裡的擺設是否符合需求，研究一下生活動線、通風狀況(風從哪裡進從哪裡出)，接下來就是跟房仲、屋主談價的戰爭了，房仲會要求屋主把價格壓低，要求買方提高價格然後看有無成交的可能性，當房仲認為有機會時，有可能請雙方碰面談，然後分別帶到看不到買賣雙方的房間，房仲則兩面跑說明對方的要求直到成交或破局，你可以堅持自己的底價，房仲也許會讓出一些服務費讓雙方成交(例如原本應收買方2%變1%或某金額價格，賣方亦同)，假設這房子你很喜歡，而價差只差十萬塊以內的話，是可以考慮買下。若只是還好、普通，那唯一能讓你買下這房子的只有價格吧~那當然不要加價，反正再砍價看對方要不要賣囉。